选择抵押贷款可能令人生畏。了解抵押贷款条款、总成本、估计的财产税和保险,以及每月支出的底线,可能会有很多事情要做。
对于许多人来说,利用抵押贷款买房可能会导致数月的承销、痛苦的财务文件发现和披露,以及不断更改最后期限。这一过程旨在证明尽职调查已经彻底完成,因为抵押贷款发起人可能会在抵押贷款被批准后将抵押贷款出售给服务机构。
当抵押贷款被出售给服务机构时,抵押权人不需要选择哪家银行购买抵押贷款。然后,抵押权人在不知情或未经同意的情况下被暴露给一家新的金融机构。更不公平的是,PMI(私人抵押贷款保险)由抵押权人支付,以在抵押权人拖欠贷款时保护金融机构。
医生还有一种不同的抵押贷款,叫做“医生抵押贷款”(很有创意的名字,对吧?)医生抵押贷款通常完全放弃PMI,而且这种抵押贷款不卖给服务机构。相反,抵押贷款由原贷款人支付。抵押贷款不卖给第三方的事实为金融机构制定自己的发放抵押贷款的规则铺平了道路。
由于漫长的抵押贷款承销过程的目的是出售抵押贷款,医生抵押贷款放弃了这些要求,简化了许多承销要求。医生抵押贷款的指导方针没有标准化,所以规则是根据各家银行来确定的。
每家银行都创建了自己的一套私人系统,以与自己的计划保持一致。大多数医生抵押贷款提供100%的融资,抵押贷款发放成本低,所有需要申请的是一份已执行的工作合同,即使该合同在未来的某一天开始(如住院医生和研究员)。
这听起来很棒,对吧?一定有圈套!
是也不是。
医生抵押贷款使它更容易,而且往往更便宜地获得抵押贷款,但它可能导致更昂贵的抵押贷款。并非在所有情况下(因为每个银行都有自己的规则),使用医生抵押贷款可能会导致利率略高。医生抵押贷款有时会有利率溢价。通常情况下,这个利率并不显著——可能是0.25%到0.50%左右,但我见过更高的保费。
虽然一些医生的抵押贷款可能提供30年固定利率,但许多医生的抵押贷款项目提供可调利率抵押贷款,通常称为ARM。
大多数ARMs是以30年期抵押贷款为基础的,但30年期抵押贷款并不是固定的。当你在抵押贷款中看到字母ARM时,有两个数字决定了ARM的规则。例如,你可能会看到7/1 ARM。第一个数字,7,表示抵押贷款支付的固定期限。对于7/1 ARM,根据30年的付款,按规定的固定利率支付7年。第二个数字1表示利率调整的频率,在这里是每年一次。利率调整几乎总是基于“优惠”利率。7/1 ARM开始是7年的固定还款,基于固定的30年抵押贷款;但是,7年后,利率每年根据最优惠利率调整一次。
手臂可以有很多种形状和大小,比如10/1、15/1等等。最危险的ARMs是那些在调整后的利率上附加利息的。例如,调整后的利率可以是优惠利率加1.5%。这意味着7/1 ARM在第八年的调整利率将是优惠利率+ 1.5%。目前的优惠利率约为3.5%,因此调整后的利率为5%。如果利率急剧上升,你的成本就会增加。
并不是每个ARM都是坏的,它可能会导致抵押贷款利率在某些年份下降。但随着利率攀升,可能会导致更高的抵押贷款支付。ARM的明显缺点是未知的未来成本。
我所看到的获得ARM的最大失败就是不理解它们是如何工作的,七年后,支付方式出人意料地发生了变化(无论是好是坏)。与其他抵押贷款一样,ARM也有规划方面的考虑。
ARM通常比30年期固定抵押贷款的入门利率更低,所以它可以用来购买房子,然后在未来七年内再融资,特别是如果你在利率似乎下降的时候购买房子。
如果你知道你可能会提前支付整个抵押贷款,那么ARM可能就不是一个因素了。通常情况下,医生会用ARM购买一个主要住所,并在ARM固定费率到期前搬到一个新家。这通常会导致卖掉房子。
总而言之,医生抵押贷款可以让医生购买个人住宅。一些医生抵押贷款甚至适用于购买第二套房或个人住宅以外的度假房产,因为这一切都取决于每个银行的规则。医生抵押贷款通常不适用于出租房产,因为这些购房通常通过商业贷款渠道进行。
哪些银行可以获得医生抵押贷款?大型的国内和国际银行通常不会提供这些项目,所以如果你打电话给国家银行并要求医生抵押贷款,你很可能会被移交给抵押贷款机构申请联邦住房管理局贷款或传统贷款。
当地银行通常是第一个开始的地方。我喜欢比较医生贷款,并匹配最适合每个医生的计划。了解这些抵押贷款如何与银行服务的文化和预期关系一起工作是选择医生抵押贷款的重要的第一步。
保罗•莫顿是一名注册理财规划师。
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